Trừ những trường hợp đặc biệt được miễn nghĩa vụ tài chính, việc sang tên sổ đỏ năm 2023 sẽ bắt buộc các bên phải nộp ba loại thuế phí, bao gồm thuế thu nhập cá nhân, phí trước bạ và phí công chứng
Thuế thu nhập cá nhân
Trong trường hợp sang tên sổ đỏ, các bên tham gia chuyển nhượng sẽ phải đóng thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật, trừ khi có thỏa thuận riêng. Theo điểm c khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC, người bán sẽ có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân khi thực hiện việc sang tên sổ đỏ. Với hợp đồng tặng cho nhà đất, nếu không có thỏa thuận riêng giữa hai bên, người nhận tặng sẽ phải nộp thuế. Theo quy định tại Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, việc tính thuế thu nhập cá nhân khi sang tên sổ đỏ sẽ dựa trên công thức sau: Giá chuyển nhượng (x) thuế suất 2%.
Trong công thức tính thuế thu nhập cá nhân khi sang tên sổ đỏ, giá chuyển nhượng được xác định theo các quy định sau đây:
- Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không có công trình xây dựng trên đất, giá chuyển nhượng được tính là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
- Nếu trên hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc mức giá ghi trên hợp đồng thấp hơn so với giá đất quy định của UBND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) tại thời điểm chuyển nhượng, giá chuyển nhượng sẽ được UBND cấp tỉnh quy định.
- Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, bao gồm cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
Nếu nhà đất được chuyển nhượng là đồng sở hữu, các bên tham gia chuyển nhượng sẽ có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân riêng theo tỷ lệ sở hữu của từng người. Tỷ lệ sở hữu bất động sản chuyển nhượng được xác định dựa trên các tài liệu như quyết định phân chia của Tòa án, di chúc, thỏa thuận góp vốn ban đầu…
Có một số trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi sang tên sổ đỏ theo quy định tại Điều 3 của Thông tư 111/2013/TT-BTC, bao gồm:
- Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa vợ chồng, cha mẹ và con cái, cha nuôi mẹ nuôi và con nuôi, cha chồng mẹ chồng và con dâu, bố vợ mẹ vợ và con rể, ông nội bà nội và cháu nội, ông ngoại bà ngoại và cháu ngoại, anh chị em ruột với nhau.
- Chuyển nhượng cá nhân chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Phí trước bạ
Theo quy định tại Nghị định 140/2016/NĐ-CP, Khoản 1 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP, phí trước bạ khi sang tên sổ đỏ được tính theo 2 trường hợp sau đây:
Ảnh: nguồn sưu tầm
- Trường hợp giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất do UBND cấp tỉnh quy định: Nếu giá chuyển nhượng tại hợp đồng mua bán nhà hoặc chuyển quyền sử dụng đất cao hơn giá nhà, đất do UBND cấp tỉnh quy định, thì giá tính lệ phí trước bạ sẽ là giá chuyển nhượng, với tỷ lệ là 0,5%.
- Trường hợp giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá nhà, đất do UBND cấp tỉnh quy định, khi tặng cho, thừa kế nhà đất:
- Mức nộp lệ phí trước bạ với đất sẽ được tính bằng: 0,5% x Diện tích x Giá 1m2 tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.
- Mức nộp lệ phí trước bạ đối với nhà ở sẽ được tính bằng: 0,5% x (Diện tích x Giá 01 m2 x Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại).
Phí công chứng
Các cá nhân muốn công chứng hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng quyền sử dụng đất (sang tên sổ đỏ) phải nộp phí công chứng. Phí công chứng được tính dựa trên 2 trường hợp sau đây:
Trường hợp người có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không có nhà ở, phí công chứng được tính theo giá trị quyền sử dụng đất.
Trường hợp người có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nhà ở và tài sản gắn liền trên đất, phí công chứng được tính dựa trên tổng giá trị của nhà ở, công trình xây dựng trên đất, giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất.
Lưu ý, nếu giá tài sản hoặc giá đất do các bên thỏa thuận thấp hơn mức giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại thời điểm công chứng, phí công chứng sẽ được tính dựa trên giá đất hoặc giá tài sản do cơ quan nhà nước quy định nhân với diện tích đất hoặc số lượng tài sản ghi trong hợp đồng.
Ngoài các loại phí và thuế nói trên, còn có thể phát sinh thêm phí thẩm định hồ sơ và phí cấp Giấy chứng nhận (lệ phí làm bìa mới). Mức phí công chứng sẽ phụ thuộc vào giá trị bất động sản chuyển nhượng, thông thường dao động từ 50.000 đồng đến 10 triệu đồng.
